• 2020-09-25
    1、什么是业主? 广义的业主是指房屋所有权人,狭义的业主是指产权证等权属证书上的登记人。通常说业委会候选人,是指狭义的业主。参考资料:《建筑物区分所有权司法解释》。 2、收房时开发商需要向业主提供哪些法律文件? 原则上,收房时业主应当查看开发商应提供的 三书一证一表,三书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,一表是指《竣工验收备案表》。但目前一般是具有两书一表,即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》,就符合交房条件。 3、房屋竣工验收的指的是什么? 开发商在购房合同中一般都将竣工验收合格作为交房条件,但何为竣工验收合格?开发商往往把自己组织的五方验收作为验收合格的标准,甚至在补充协议中约定将五方验收作为交房条件。其实这是得不到法律认可的。 依据《消防法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规的规定,房屋交付,必须取得消防验收合格证和竣工验收备案表,方能交付。 4、《竣工验收备案表》有什么作用? 一般情况下,开发商能提供竣工备案表,说明房屋主体质量是合格的,如果有足够的证据证明其确实不合格,是可以推翻的。 5、有《竣工验收备案表》,但房屋有重大质量问题怎么办? 业主收房、验房对房屋质量有疑义时,可以申请质监站或其他专业机构对房屋质量进行鉴定,如果鉴定主体结构不合格,即使开发商能提供《竣工验收备案表》,业主也有权拒绝收房。 6、房屋存在质量瑕疵,业主如何处理? 房屋存在空鼓、小裂缝、墙面渗水等质量瑕疵,业主在收房时,应当列出问题清单,要求开发商限期整改,整改期间由开发商承担物业费。如果拒不整改,业主可以自己整改,费用由开发商承担。如果开发商拒不整改,给业主造成相应损失的,有权要求开发商赔偿。 7、合同约定延期交房违约金太低,业主如何取得合理违约赔偿? 现在不少开发商在购房合同中将延期交房的违约金约从范本的每日按总价款的万分之一到三,约定为无论多长时间都只赔总价款的万分之一,甚至万分之 0.5,这样的约定是显失公平的。业主可以与开发商进行协商,协商不成可以提起诉讼。司法实践中一般会确认这种约定无效,按日计算违约金,也可以视为没有约定,按同期贷款利息计算违约金。 8、房产证、国土证迟迟办不下来,业主该如何维权? 开发商延期办证,但合同约定的违约金过低,有的甚至约定为无论违约多长时间都只赔总价款的百分之一。这样的约定是显失公平的,业主在诉讼中可以请求确认约定无效,要求按日计算违约金,也可以视为没有约定,按同期贷款利息计算违约金。 9 、小区架空层(杂物间)是开发商的吗? 开发商常常将规划的架空层封闭后改建成车库或杂物间,出售或出租牟利。但规划层高不超过 2.2米的架空层,是不计容积率,不能单独办理权属证书的。根据房随地转,地随房走的不动产处分原则,架空层(杂物间)的产权附属于地面建筑物的产权。 10、开发商能否将小区地下车位出售给非业主? 不能,因为《物权法》明确规定 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 首先满足业主需要对于建设单位而言,就是必须按规划配置比例,将车位处分给业主,不能卖给非业主。 ...
  • 2020-09-25
    1、开发商能不能将小区地下车位出售(出租)给一个或少数几个业主? 不能。小区地下车位的规划有合理配置比例,是与小区房屋户数相对应的,不能集中处分给少数业主。如目前长沙的小区住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8:1,原则上应尽可能的满足每个业主使用需求,不能只满足少数业主的需求,更不应该对业主以外的人出售。 2、小区内停车收费标准由谁定价? 根据国家发改委的规定,小区停车收费已经放开,不再由政府定价,凡已成立业委会的小区停车收费定价由业委会经由业主大会决定。 3、开发商没有按规划建设小区配套设施,业主有权要求整改吗? 按设计规划建设小区配套设施是开发商的义务,如果开发商没有按设计规划建设配套设施,业主有权要求开发商补建相关施设,如果补建条件已经不具备,业主有权向开发商索赔。 4、物业管理用房归谁所有? 物业管理用房由全体业主所有,主要用于物业管理办公用房,物业管理配套用房和业委会办公用房。每个小区都必须按建筑总面积的一定比例,配备物业服务用房,这是开发商的必须履行的义务。 5、保质期内业主如何提出维修要求? 保质期内发现房屋质量问题,业主应当以书面方式及时向开发商提出维修要求,并请开发商或物业公司签收,一般情况下开发商会直接或委托物业公司进行维修。如开发商委托物业公司维修的,应要求物业公司出具开发商授权或委托维修的证明。 6、开发商未履行维修责任的后果如何? 如果开发商或开发商委托的物业公司在质保期内未完全履行维修义务,业主有权要求开发商继续履行维修义务。即使过了质保期业主仍然有权要求开发商承担维修责任。如开发商在合理时间内拒绝履行维修义务,或者在紧急情况下,为避免更大损失,业主有权自行维修,保留好相关票据,费用由开 发商承担。如果开发商拒不承担,业主可以通过诉讼方式向开发商索赔。 7、什么是物业? 物业是指已经交付使用的建筑物、设备、设施和场地。 8、什么是 物业 管理? 物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 9、什么是 物业 服务费? 物业费服务是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主(使用人)所收取的费用。 1 0、物业服务不到位,业主可以拒交物业费吗? 一般情况下,单个业主无权以物业服务不到位为由,拒交物业费。物业服务不到位,业主可以成立业委会加强对物业服务的监督,要求物业企业限期整改,如物业企业整改后,服务仍不能达到合同约定的服务标准的,业委会可以召开业主大会解聘物业企业。 ...
  • 2020-09-16
    物业 管理人在受理业主投诉时,除了要严格遵守服务规范外,还有以下要求: 1、对投诉要谁受理、谁跟进、谁回复; 2、尽快处理,暂时无法解决的,除必须向业主说明外,要约时间处理,时时跟进; 3、接受和处理业主投诉要做详细记录,并及时总结经验; 4、接受与处理业主的投诉,要尽可能满足业主(或 物业 使用人)的合理要求。 ...
  • 2020-09-16
    1、记录投诉内容。在接受投诉时,应将投诉的内容详细记录,其中包括时间、地点、投诉人姓名、联系电话、所居住地、被投诉人及部门、投诉内容、业主的要求和接待人或处理人等。 2、判定投诉性质。首先应确定投诉的类别,然后判定投诉是否合理。如投诉属于不合理的情况,应该迅速答复业主,婉转说明理由或情况,真诚求得业主谅解。 3、调查分析投诉原因。通过各种渠道与方法调查该项投诉的具体原因,并及时进行现场分析,弄清投诉问题的症结所在。 4、确定处理责任人。依据调查与分析后所获得的信息,确定该项投诉由谁(责任人或责任单位/部门)负责专项落实与处理。 5、提出解决投诉的方案。由处理投诉事件的专项负责人或部门/单位根据业主投诉的要求,提出解决投诉的具体方案。 6、答复业主。运用信息载体如信函、电话、传真、电子邮件以及走访等方式及时和业主取得联系,将投诉处理情况告知业主(或物业使用人),经业主认可后立即按照方案付诸实施。 7、回访。在投诉事件全部处理完毕后,一般要进行回访,向业主征询投诉事件处理的效果,如存在的不足或遗漏,对投诉处理的满意程度等等。 8、总结评价。 物业管理 人可以按照每月或每季度将各类投诉记录之文件给与归类存档,同时进行总结、检讨和评价。 ...
  • 2020-09-11
    物业 经营考核指标一般划分为两部分进行考核,一是硬指标:重点考核物业费当年应收指标的完成率,物业管理费是物业主营收入,影响到物业的盈亏。二是综合管理指标:它是影响物业收费率的外在因素,如:维修及时率、服务满意率等。目前:行业上物业管理费收费率呈下降趋势,主要表现在业 主的消费意识、维权意识的提高。(业主花钱购买商品,物业公司提供的商品就是服务)所以决定硬指标完成的前提保障是:提高业主满意率、减少投诉率。找到了工作重点,就要再找影响收费率的各项因素,可以说:物业各个部门、每一位员工的不规范服务,都是潜在的影响业主欠费的因素。因 为你的不规范服务,造成业主投诉以至欠费。如:保安服务、保洁服务、工程维修服务、园区绿化、客服接待服务等服务质量问题,下面就收费问题与大家进行探讨: 为什么收费员之间存在较大的收费差距?是能力问题吗? 原因分析: 1、对所管辖服务区域的业主情况不了解,业主经常对你说:收费时你出现了,不收费时需要你帮助时看不到你。楼长没有与业主建立感情联系,没有及时解决业主的投诉或者看到你为业主服务的其他行为,可以说你存在的价值不高,一句话定位:不称职。 2、要学会推销自己,取得业主对你的信任。如:经常回访业主,回访可以利用的条件很多,业主投诉回访、业主报修回访,总之要在收费之前让你辖区的业主知道你,社区民警挂牌时有句话叫有困难找民警,换成物业叫有困难找 物业公司 ,有困难找楼长。 ...
  • 2020-09-11
    1、拟建立的公众管理制度 包括业主公约、业主委员会章程、客户服务指南或住户手册、精神文明公约、住宅公共设施设备维修基金管理办法、治安管理须知、车辆进出停放管理须知、消防管理须知、环境卫生管理须知、招牌广告及公共场地、墙壁、屋面管理须知、营业场所管理须知、文娱场所管理须知、装饰装修管理须知等。详细内容此处略。 2、拟建立的内部管理制度 包括人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、财务管理制度、预算管理制度、奖惩管理制度、投诉管理制度、文件管理制度、员工基本规范、通讯设备管理制度、管理体系及重大事项决策管理制度、培训管理制度。详细内容此处略。 3、拟建立的质量手册及程序文件 包括质量手册、文件控制程序文件、质量记录程序文件、管理评审程序文件、人力资源程序文件、合同评审程序文件、 物业 接管程序文件、服务设计开发程序文件、采购程序文件、入住管理程序文件、内部审核程序文件、不合格程序文件、数据分析程序文件、纠正防措施程序文件等。详细内容此处略。 4、拟建立的工作手册 包括各级岗位职责工作手册、社区文化工作手册、公共场地工作手册、营业文娱场所工作手册、房屋整改工作手册、空房管理工作手册、住户入住工作手册、装修管理工作手册、投诉的接待和处理工作手册、住户意见的征求、评议以及服务的定期回访工作手册、住户档案管理工作手册、便民服务实施工作手册、费用的统计、收取和追收欠款工作手册、环卫工作手册、绿化工作手册、报修工作手册、供配电设施设备工作手册、给排水设施设备工作手册、设施设备工作手册、库房工作手册、突发事件或异常情况处理工作手册、勤务工作手册、安全工作手册、门卫工作手册、巡逻工作手册、争创物业优秀规划等。详细内容此处略。 5、拟建立的质量记录文件 因数量达几百份,此处省略 ...