• 2020-09-30
    经常有业主反映,家中出现卫生间管道堵塞,导致户内返水,给业主生活造成极大的影响与财产损失。其主要原因是楼上住户下水管道使用不当所致,为了维护我们舒适的生活环境, 物业 管理圈特别提示您注意以下事项: 1、请勿将食用油脂和蔬菜残渣倒入下水道,食用油脂和蔬菜残渣是导致下水道堵塞及妨碍水处理的原因之一,蔬菜残渣等作为生活垃圾进行回收,请勿直接倒入下水道中; 2、请勿将湿纸巾及其它物品一起冲入下水道,很多纸巾和纸尿布都不易被溶解。如果将这些物品冲入下水道,不仅容易造成自家便器堵塞,而且也会堵塞主下水管道,给邻居造成麻烦; 3、装修施工时要做好对下水管道的保护,不要将砂石等装修材料掉入下水道,因为这些物品很容易造成便器及下水管道堵塞; 4、汽油或者稀释剂等挥发性高的危险品倒入下水道,可能导致爆炸等危险性事故的发生,请切记勿将此类物品倒入下水道,并监督装修施工人员勿将剩余的油漆、涂料等倒入下水道; 特别提示:按照法律规定的相邻权关系,楼下业主户内因主管道被异物堵塞造成损失,其楼上住户均应承担相应责任。 ...
  • 2020-09-30
    换个角度,假如你是业主 对面的 物业 人总是质疑你的理解能力 你是什么感受?肯定会心生不满 所以,对于物业人 有的话不能说,有的事不能做 因为可能会让业主感觉得不到起码的尊重 进而产生逆反心理,这是大禁忌! 那么,哪些话是物业人一定不能说的呢? 一、不说主观性的议题 一般情况下,物业人最好不要轻易和业主说一些与房子、物业管理无关的话题,除非业主主动提起。诸如政治、宗教等涉及主观意识的话题,不管你说的对或是不对,这些于你的服务没有多大实质性的意义。 有时候,会遇到一些刚入行时间不长的物业人,因为经验不足,难免会出现跟着业主一起讨论主观性的议题。结果就是,争得面红脖子粗,貌似占了上风,但是可惜啊,业主满意度就这样下降了!这样争吵有什么意义呢?对与房子物业管理无关的东西,物业人要全部放下,尽量杜绝,闭口不谈,因为主观性的议题对我们的服务几乎没有任何好处! 二、不要夸大不实之词 不要夸大你的服务(说啥都能做)!因为业主在以后的日子里,终究会明白你说的话是真是假。物业人不能为了时的业绩而去夸大自己服务的功能和价值,这样的结果就像一颗定时炸弹,一旦爆炸,后果将不堪设想! 任何服务都存在着不足的一面,物业人要客观清晰地帮助业主知道哪些是物业的服务范围,哪些不是!帮助业主熟悉和了解物业管理,让业主心服口服。要知道,任何的欺骗都是物业人的天敌! 三、不谈隐私问题 我们要体会业主的心理,而不是去了解业主的隐私,更不是把自己的隐私作为和业主谈话的谈资!大谈隐私也是很多物业人常犯的一个错误,我谈的都是自己的隐私问题,这有什么关系?,错! 就算你只谈自己的隐私,把你的婚姻、生活、财务等和盘托出,这些对你的物业服务有什么实质性的意义吗?没有!这种八卦式的谈论毫无意义,浪费时间! 四、少问质疑性话题 在和业主谈话的时候,你是不是会不断地问业主一些诸如你懂吗、你知道吗你明白我的意思吗这些问题。 如果你担心业主听不懂你说话,不断地以一种老师的口吻质疑他们的话,业主肯定会反感。从心理学来讲,总是质疑业主的理解力,业主必定会产生不满,会让业主感觉得不到最起码的尊重,进而产生逆反心理,这样的谈话可以说是 物业 管理中的一大忌! 五、回避不雅之言 每个人都希望和那些有涵养、有水平的人相处,不愿意和那些粗口成章或者出口成脏的人交往。在我们的工作中,物业人千万不能讲那些不雅之言,不雅的话对我们的服务必然会带来负面影响! 那些有经验的物业人,对那些不雅之言往往会以委婉的话来替代这些比较敏感的词。不雅之言,人们不爱听,物业人的个人形象也会大打折扣,这是与业主交流过程中必须避免的话!我们一定要注意,也许优雅的谈吐会让你走上成功的捷径! ...
  • 2020-09-25
    1、开发商能不能将小区地下车位出售(出租)给一个或少数几个业主? 不能。小区地下车位的规划有合理配置比例,是与小区房屋户数相对应的,不能集中处分给少数业主。如目前长沙的小区住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8:1,原则上应尽可能的满足每个业主使用需求,不能只满足少数业主的需求,更不应该对业主以外的人出售。 2、小区内停车收费标准由谁定价? 根据国家发改委的规定,小区停车收费已经放开,不再由政府定价,凡已成立业委会的小区停车收费定价由业委会经由业主大会决定。 3、开发商没有按规划建设小区配套设施,业主有权要求整改吗? 按设计规划建设小区配套设施是开发商的义务,如果开发商没有按设计规划建设配套设施,业主有权要求开发商补建相关施设,如果补建条件已经不具备,业主有权向开发商索赔。 4、物业管理用房归谁所有? 物业管理用房由全体业主所有,主要用于物业管理办公用房,物业管理配套用房和业委会办公用房。每个小区都必须按建筑总面积的一定比例,配备物业服务用房,这是开发商的必须履行的义务。 5、保质期内业主如何提出维修要求? 保质期内发现房屋质量问题,业主应当以书面方式及时向开发商提出维修要求,并请开发商或物业公司签收,一般情况下开发商会直接或委托物业公司进行维修。如开发商委托物业公司维修的,应要求物业公司出具开发商授权或委托维修的证明。 6、开发商未履行维修责任的后果如何? 如果开发商或开发商委托的物业公司在质保期内未完全履行维修义务,业主有权要求开发商继续履行维修义务。即使过了质保期业主仍然有权要求开发商承担维修责任。如开发商在合理时间内拒绝履行维修义务,或者在紧急情况下,为避免更大损失,业主有权自行维修,保留好相关票据,费用由开 发商承担。如果开发商拒不承担,业主可以通过诉讼方式向开发商索赔。 7、什么是物业? 物业是指已经交付使用的建筑物、设备、设施和场地。 8、什么是 物业 管理? 物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 9、什么是 物业 服务费? 物业费服务是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主(使用人)所收取的费用。 1 0、物业服务不到位,业主可以拒交物业费吗? 一般情况下,单个业主无权以物业服务不到位为由,拒交物业费。物业服务不到位,业主可以成立业委会加强对物业服务的监督,要求物业企业限期整改,如物业企业整改后,服务仍不能达到合同约定的服务标准的,业委会可以召开业主大会解聘物业企业。 ...
  • 2020-09-25
    1、什么是业主? 广义的业主是指房屋所有权人,狭义的业主是指产权证等权属证书上的登记人。通常说业委会候选人,是指狭义的业主。参考资料:《建筑物区分所有权司法解释》。 2、收房时开发商需要向业主提供哪些法律文件? 原则上,收房时业主应当查看开发商应提供的 三书一证一表,三书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,一表是指《竣工验收备案表》。但目前一般是具有两书一表,即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》,就符合交房条件。 3、房屋竣工验收的指的是什么? 开发商在购房合同中一般都将竣工验收合格作为交房条件,但何为竣工验收合格?开发商往往把自己组织的五方验收作为验收合格的标准,甚至在补充协议中约定将五方验收作为交房条件。其实这是得不到法律认可的。 依据《消防法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规的规定,房屋交付,必须取得消防验收合格证和竣工验收备案表,方能交付。 4、《竣工验收备案表》有什么作用? 一般情况下,开发商能提供竣工备案表,说明房屋主体质量是合格的,如果有足够的证据证明其确实不合格,是可以推翻的。 5、有《竣工验收备案表》,但房屋有重大质量问题怎么办? 业主收房、验房对房屋质量有疑义时,可以申请质监站或其他专业机构对房屋质量进行鉴定,如果鉴定主体结构不合格,即使开发商能提供《竣工验收备案表》,业主也有权拒绝收房。 6、房屋存在质量瑕疵,业主如何处理? 房屋存在空鼓、小裂缝、墙面渗水等质量瑕疵,业主在收房时,应当列出问题清单,要求开发商限期整改,整改期间由开发商承担物业费。如果拒不整改,业主可以自己整改,费用由开发商承担。如果开发商拒不整改,给业主造成相应损失的,有权要求开发商赔偿。 7、合同约定延期交房违约金太低,业主如何取得合理违约赔偿? 现在不少开发商在购房合同中将延期交房的违约金约从范本的每日按总价款的万分之一到三,约定为无论多长时间都只赔总价款的万分之一,甚至万分之 0.5,这样的约定是显失公平的。业主可以与开发商进行协商,协商不成可以提起诉讼。司法实践中一般会确认这种约定无效,按日计算违约金,也可以视为没有约定,按同期贷款利息计算违约金。 8、房产证、国土证迟迟办不下来,业主该如何维权? 开发商延期办证,但合同约定的违约金过低,有的甚至约定为无论违约多长时间都只赔总价款的百分之一。这样的约定是显失公平的,业主在诉讼中可以请求确认约定无效,要求按日计算违约金,也可以视为没有约定,按同期贷款利息计算违约金。 9 、小区架空层(杂物间)是开发商的吗? 开发商常常将规划的架空层封闭后改建成车库或杂物间,出售或出租牟利。但规划层高不超过 2.2米的架空层,是不计容积率,不能单独办理权属证书的。根据房随地转,地随房走的不动产处分原则,架空层(杂物间)的产权附属于地面建筑物的产权。 10、开发商能否将小区地下车位出售给非业主? 不能,因为《物权法》明确规定 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 首先满足业主需要对于建设单位而言,就是必须按规划配置比例,将车位处分给业主,不能卖给非业主。 ...
  • 2020-09-16
    1、记录投诉内容。在接受投诉时,应将投诉的内容详细记录,其中包括时间、地点、投诉人姓名、联系电话、所居住地、被投诉人及部门、投诉内容、业主的要求和接待人或处理人等。 2、判定投诉性质。首先应确定投诉的类别,然后判定投诉是否合理。如投诉属于不合理的情况,应该迅速答复业主,婉转说明理由或情况,真诚求得业主谅解。 3、调查分析投诉原因。通过各种渠道与方法调查该项投诉的具体原因,并及时进行现场分析,弄清投诉问题的症结所在。 4、确定处理责任人。依据调查与分析后所获得的信息,确定该项投诉由谁(责任人或责任单位/部门)负责专项落实与处理。 5、提出解决投诉的方案。由处理投诉事件的专项负责人或部门/单位根据业主投诉的要求,提出解决投诉的具体方案。 6、答复业主。运用信息载体如信函、电话、传真、电子邮件以及走访等方式及时和业主取得联系,将投诉处理情况告知业主(或物业使用人),经业主认可后立即按照方案付诸实施。 7、回访。在投诉事件全部处理完毕后,一般要进行回访,向业主征询投诉事件处理的效果,如存在的不足或遗漏,对投诉处理的满意程度等等。 8、总结评价。 物业管理 人可以按照每月或每季度将各类投诉记录之文件给与归类存档,同时进行总结、检讨和评价。 ...
  • 2020-09-16
    物业 管理人在受理业主投诉时,除了要严格遵守服务规范外,还有以下要求: 1、对投诉要谁受理、谁跟进、谁回复; 2、尽快处理,暂时无法解决的,除必须向业主说明外,要约时间处理,时时跟进; 3、接受和处理业主投诉要做详细记录,并及时总结经验; 4、接受与处理业主的投诉,要尽可能满足业主(或 物业 使用人)的合理要求。 ...