• 2020-10-23
    1、 设备 有下列情况下考虑报废: 1)已经超过使用年限,主要结构及部件磨损破坏,设备效能达不到要求且不能修复。 2)设备技术陈旧落后,无形磨损严重,经济效果差,经济上分析结论更新胜于大修。 3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用,建筑物改建不能拆装的。 4)严重影响安全,继续使用将会引起危险事故的。 5)设备耗能大、污染环境严重,国家管理部门规定应予淘汰的产品。 2、设备报废由项目主任提出申请,并填写《设备报废申请单》,工程主管组织有关人员进行鉴定后报公司批准,其中产权是属于业主的设备,需报废的还须报请业主委员会批准。 3、设备报废后,报废 设备 由(公司库房或业委会)进行利用和处理,残值回收凭据报财务部注销设备资产,同时注销台账和卡片。 ...
  • 2020-10-23
    1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养,项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。 2、 设备设施 保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。 1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。 2)日常维护保养通常由设备运行操作,当班电工负责,定期维护保养由主管负责操作安排,当班电工人员进行配合,某些设备外聘专业公司进行。 3) 维护保养 工作的项目由各类设备具体规定,各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况,做出年度、月维护保养计划,经公司领导批准后实施。 4)设备年检维护保养,由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。 ...
  • 2020-10-16
    制作 物业服务 方案,一定要严格按照招标文件的要求,进行环环相扣的表述,关键是不能缺项或漏项。特别是招标单位感兴趣的问题不能回避不谈。在内容、格式、投标报价等对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应,并符合招标文件中对物业管理服务需求的规定。 在制作物业服务方案时,一定要分析拟接管物业项目性质、类型、基本情况,比如地理位置、周边环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、配套设施设备、住户基本构成、验收移交情况等。了解物业的建设周期和进度,分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊,是否存在不符合 物业 管理要求的问题,根据拟接管物业的基本情况和特点制订;要针对项目本身进行项目管理重点、管理难点与针对性管理措施分析。 方案的内容必须符合《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。 ...
  • 2020-10-16
    日前,和 物业 同行们就各类物业服务方案资料进行沟通,普遍感受是现在物业服务方案的编写存在很多问题,方案质量不高,过于雷同, 物业服务 方案应该在现有基础上进行优化、规范,突破目前趋向长篇、不同类型物业一个面孔的方案。 个人认为一份好的物业服务方案至少应符合以下3个要求: 一是符合招标书的要求; 二是符合本物业项目管理的实际需求; 三是充分反映本物业公司的服务特点和管理优势。 那么,物业工作者应该怎样编写一份好的物业服务方案呢?物业管理方案是物业服务企业在确定参与招标活动,拟接管项目时,组织相关人员在对拟接物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上制订的,是技术标的重要组成部分。 对于一项招投标活动需要准备投标文件,又称标书。标书一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。商务文件(或称物业基本情况)又称商务标,主要包括:公司简介;公司法人地位及法定代表人证明;投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价。技术文件又称技术标,主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。由此可见,物业管理方案质量高低对于取得投标项目的重要性。...
  • 2020-10-10
    文化,重点在于化。 从某种意义上讲, 物业 文化是一个进程;物业文化的现实价值与意义在这个不断咀嚼、消化、融会贯通的进程中得以实现。 物业文化又是一种蕴涵,是社会文明的载体,是一种内在深刻含义的社会表现。 同时,物业文化是一种象征;在物质世界的发展中逐步走向并最终实现文明。虽然,现实中物业文化的内在价值正遭受着形形色色的打击,甚至正在发生着变异,但一次次物业文化的演义,到现实的蜕变,都是精神世界与物质世界的精彩博弈,也是物业世界中一次次奋力的挣扎。 物业 文化如同其他社会文化一样,都有着产生、传播与广为接受的传承过程。这种传承过程不是经济利益驱使,也不是文化利益驱动,不是组织策划,更不是企业营销,是一种认同、一种信仰、一种吸引、一种由内而外散发的内在芬芳。...
  • 2020-10-10
    (一)管理目标 1、管理即服务 物业服务 是通过对物的管理实现对人的服务。 管理的最终目的是服务。 管理本身就是一种服务,如果管理不能为接受服务的客户创造服务价值,那么就不可能为提供服务的企业创造管理价值,这是物业服务管理文化的核心,也是服务业有别于其他行业的管理特性。 物业服务管理的手段服务供应链管理。 核心内容:客户是指接受服务的一切对象。 服务过程通常是服务资源联动、互相配合、彼此协调、共同完成的过程。按照职能部门所设定的岗位责任制进行管理,一定会出现责任不清、分工不明、相互推诿的情况。而服务首先要解决的是客户需求,其次才是责任定位问题。 遇到问题,无论是哪个部门、哪个人,首先应该想到、做到如何快捷、高效地解决这个问题,而不是先划分这个问题应该由哪个部门、哪个人来解决。 当实施一项服务流程时,需求者可能是客户,可能是相关部门,但服务的供应者对其所提供的服务质量没有差别。 2、管理者,就是教练 物业服务 是通过一线员工的服务品质实现和体现企业、行业的服务品质。 没有一线员工服务技能的提升,就不可能有物业服务企业、行业的卓越品质,而在员工服务技能提升的过程中,管理者首先扮演的是培训+督导,也就是教练的角色。 管理者,本质上就是员工源源不断的服务提供者与最有力的服务支持者。 对于讲求流程化管理的服务行业来说,如何保障管理水平与标准能够持续延伸到服务的最前端,即如何保持服务管理工作的执行力,防止服务标准由于管理层次的逐步递延而逐层弱化,是维系服务企业服务品质的生命线。 物业服务行业的企业训导师制度值得借鉴。 实践证明,对于物业服务企业来说,要保持服务品质,首先要不断提高员工的专业服务能力。一名员工从入职的第一天起,到离开这个企业的全过程,在他们的职业生涯中,一定是终身地、不间断地接受方方面面的服务技能培训。目前在许多企业里,培训工作都做得非常出色,而且督导检查的频率、强度也毫不逊色,但实际工作效果却事与愿违,根源就是二者没有有机地结合,出现了管理断层。而在企业训导师制度中,培训者同时也是督导者,培训什么,就直接督导什么,二者的职能直接合二为一。 (二)管理方式 以管理引导文化,以文化渗透服务。 建立具有物业服务管理特色的现代物业服务管理制度、模式与文化,以物业品质管理体系作为物业服务客户、立足市场、融入社会的基本方式,走品质+文化+规模=品牌的发展轨道。以管理的文化模式,管理的文化水准以及管理的文化品质,创造物业服务管理文化品牌,实现物业服务企业集团化、市场化、专业化与产业化模式的运行。 在积累日益雄厚资金的同时,以文化管理模式为物业服务市场蓄积越来越多的人才,实现人才和资本,这两种现代物业服务稀缺资源的有效储备,为物业服务行业的发展提供源源不断的活力与源泉。 ...