物业如何与业主建立良好的关系?
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日期:2020-12-23 浏览次数:153
      一直以来深圳物业公司都在追求“顾客满意”建立良好的关系,营造一个和谐美好的氛围,打造一个快乐的家园,可是我们一直为一个问题所困扰。我们到底应该如何选择我们的客户呢?在这个大而复杂的社会当中,形形色色的人各不相同,尤其是谈到收取管理费这个问题,当我们向每一个业主收取管理费时,可是他们不肯缴费时,我们到底应该怎么去解决呢?我们是不是就可以不向他们提供服务?事实上,从我们管理费的构成上看,占决定性的内容是我们的人工成本,而保安员、保洁员、维修员是给业主个人进行服务的吗?其实不是,无论对方缴费与否,配合与否,工作还得继续。这种义务与权利关系的断裂来自于我们对“业主是顾客”这一命题的误读。所以物业管理的误区不在于“享受服务必须缴费”,而在于“我们必须为业主个人提供服务”,这是错的!

      从本质上说,物业管理人其实是为社区中虚无飘渺的“公众”进行服务,当业主只有一个个体时,这个道德悖论就得出了解答,不必过多地考虑其他人的意见,这是政府机关、企业后勤的物业管理比小区、大厦物业管理“相对容易”的重要原因,即使如此,物业管理服务者也需要在机关与访客、企业领导与基层的利益关系之间进行调剂,以合法的方式履行他的服务义务。当然,我们开展工作的终端又是一个个个人,它包含:雇主、员工和单个业主,这是广义范畴的服务对象——现代的管理要求相关人在服务过程中都达到最高程度的满意度,而并不意味着某一方面的满意必须无条件满足。正因如此,冲突的环境要求服务者较业主和其它的相关人有着更高的道德标准,而不是正好相反。故而可以确言:物业管理的对象就是包含各个层级和角色的生态型社区。 服务的基石是约定 在雇主、员工和业主的三角关系之下,服务者服务于“社区”的情况与职业经理人服务于“企业”的要求极端类似,这使服务者承担着宽泛的社会责任,大到人命关天,小到一个烟头,在日常工作中,服务者都必须挖掘出广泛的服务内涵来促进相关者的利益发展与平衡,所以,服务者所承担的工作并不在于是单一的相关者定义,而是源自于多重“定义服务者之间的对话”。这里应当中客户、员工、雇主的实际情况及需求的业务功能来加以考虑,而不是简单地追求“顾客满意”或者“响应”。故而,物业管理的一切职责与责任实际上来自于《物业管理合同》或《业主公约》所界定出来的范围。通过约定,我们可以将“服务者”规定为三类:后勤公司:业主、雇主和员工的一体化,服务者是某机关或企业的设施管理部门进行控制。服务公司:业主、雇主、员工之间存在非制度性冲突,仅仅是简单的利益让渡,比如说清洁员让渡清洁的权利给顾客,保安员让渡安全的权利给顾客,概称之为服务公司。服务公司将趋向于专业化,如家政公司、保安公司等等。管理公司:业主、雇主、员工之间存在复杂的制度性冲突,各类利益博弈时刻发生着,为避免雇主与客户之间、客户与客户之间、客户与员工之间出现明显和潜在的利益侵犯,故而必须在合同和服务实践中精心定义所提供的各类服务的内容、意义和限制条件,通过这样的对别人的行为加以约定的活动,完成自己的工作,称之为管理公司。 所以,服务者的服务范围,来自于你的承诺;相关的法律法规、对职业的定义和定性,也可称为一种强制性承诺。服务的载体是设施这样,再延伸一步看,物业管理的实际工作和目的取向是什么呢?我们发现保安的工作就是保护公共设施不受到人为的侵犯的损坏,减少环境的噪音,清洁的工作就是使它保持洁净和良好的外貌,而维修和设备的工作就是使设施保持良好的使用功能,而这些工作的过程中对使用人和相关人施加了一系列的否定性用词:“不得”、“禁止”、“请勿”……。所以我们常说:我们物业管理人是通过对人的管理完成对物业管理,通过对物的服务完成对人的服务。

      作为一种专业化的服务行业,物业管理的重点特征就是其服务功能、范围均由“设施”本身的复杂性和规模性所决定,南方没有取暖设施,服务者供暖、扫雪方面的要求也就无从谈起;而出入口的多少、安保技防系统的配置,也决定了具体的保安服务形式和内容。高层住宅的普及为今天的物业管理全行业提出了机会与挑战,一些社区电梯、空调、消防方面所积压的问题已经形成燃眉之急,传统的物业管理甚至不能满足物业自身的要求,更遑论业主们的要求? 我们的本职工作,就是“管好物”,“管人”或者“服务于人”的目的,最终都要回归到物业的完整性、安全性和有效性上来,我们可以提倡“全心全意为业主服务”,但是不要过分注重手段而忘记了原先的目的。服务的目标是价值增殖管理公司与服务公司的区别,在于后者是一种消费,而前者是一种资源运作与增殖。服务者与“管家”、“仆人”的区别,就是职业经理人与“经理”、“厂长”的区别所在,尽管商家称“顾客是上帝”,公务员们称自己是人民的“公仆”,服务者却应当慎言“业主是上帝”、“我们是保姆”这样的说法,因为价值提升来不得胡作非为,业主并不永远是对的。恰恰相反,业主的不成熟和故意地破坏,招致了大量的社区资源浪费和员工重复劳动、无效劳动。服务的方式不是顺从而是斗争,遏制问题业主的嚣张气焰、制止和纠正他们的过错是物业管理人不能推卸的天职。